隨著房地產市場的整體降溫,企業的利潤率也隨之走低,目前標桿上市公司的凈利潤率基本在13%,甚至個別項目以10%的凈利潤率維持開發。如果說穩增長、調結構、促改革、惠民生是2014年中國經濟工作的主旋律,那麼防風險則是今年經濟工作的和聲,如影隨形。投融界認為,目前房地產資金鏈的風險更應高度警惕。
  
  就在上半年將要結束的時候,房企因資金周轉問題造成的倒閉現象開始出現。實際上,今年以來,處於下行周期的房地產行業資金鏈風險被金融機構和監管層高度警惕,因此,銀行在對開發商強化前期的名單制管理外,還加強了對重點地區和領域的監控,尤其是對一線城市和二、三線城市這些不同承受能力的市場實行更為嚴格的差異化信貸投放政策。更有不少地方銀監局都給銀行房地產信貸投放划上“警戒線”,有的要求占總體信貸投放比例不超過20%。
  除了銀行貸款外,對於房地產這類能夠承受高融資成本的行業而言,通過信托等渠道進行融資也不在少數,但是,從2013年起被媒體陸續曝光的11件信托兌付風險事件中,涉及房地產信托的最多,達到了10起,涉及的信托公司有8家。進入2014年,房地產信托違約事件也是頻繁上演。
  究其原因,是因為在房地產繁榮時期大肆擴張、過度借貸,造成如今後續融資艱難、資金回籠不暢帶來的危機。2014年3月份,寧波奉化最大房企興潤置業出現資金鏈斷裂,資不抵債,總負債35億多元,企業資產總額在27億至30億元,實際虧空5億至8億元。5月初,全國百強房企光耀地產因債務危機,瀕臨破產,波及到多家銀行、信托和類信托計劃。
  業內人士表示,大部分房地產信托投資項目是由於融資方受到房地產市場銷售低迷影響,項目出售或出租嚴重低於預期造成回款困難;同時銀行借貸、資本市場、海外市場等融資渠道受阻。各種因素疊加導致融資方違約,從而出現信托兌付風險。
  隨著地產項目銷售和融資環境發生巨變,信托公司與地產公司之間訴訟也集中爆發。2013年11月,新華信托發行的山東火炬置業有限公司貸款集合資金信托計劃因違約,進入司法訴訟程序;2013年11月,四川信托因與融資方的借款糾紛,將旗下信托計劃合作方嵊泗縣洋城錦都置業訴至法庭。2014年,新華信托陷入與上海高遠置業的信托糾紛中;由於開發的榮豐休閑購物中心銷售不暢,五礦信托起訴上海榮騰置業追討4億元的債務;四川信托起訴上海森澤房地產有限公司,追討信托尾款。
  覆巢之下,安有完卵。在樓市堅挺的一線城市,房地產企業的資金風險也開始暴露。杭州、蘇州等地已經出現過數起開發商資金鏈斷裂、樓盤無法按期交付的案例,房企資金鏈危機呈現出蔓延態勢。投融界認為,未來融資困難、銷售不暢的中小房企或處於更加危險的境地,相關金融機構的風險也在積聚,部分開發商可能加大促銷力度以解資金之渴。  (原標題:投融界:房地產融資項目 資金鏈風險應警惕)
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